Investir en SCPI ou société civile de placement immobilier, c’est réaliser un rendement annuel moyen de 4% à 5%. Les investisseurs tablent habituellement sur la rentabilité du placement. Il est pourtant déterminant de porter un intérêt particulier à certains paramètres tout aussi importants.
Première étape avant d’investir : identifier ses attentes
Il existe plusieurs types et familles de SCPI. Souvent, la plupart des investisseurs ne consultent que le classement des meilleures SCPI. Or, ils doivent tout d’abord identifier leur propre besoin, de même que leur profil d’investisseur avant de choisir pour le produit adapté à leur cas. Explications.
En ce qui concerne les types de SCPI : ces produits pierre-papier se déclinent en SCPI à capital fixe et SCPI à capital variable. Si l’investisseur souhaite céder sa part à tout moment et fixer lui-même le prix de la cession, il choisira une SCPI à capital fixe. La revente pourra se faire de gré à gré. En optant pour des SCPI à capital variable en revanche, l’investisseur devra se conformer aux conditions de la société de gestion au moment de la cession. C’est cette dernière qui proposera elle-même les parts de l’investisseur sortant sur le marché secondaire, à l’ouverture de la saison des émissions, et suivant le prix qu’elle fixe.
En ce qui concerne les familles de SCPI : certaines ont vocation à générer un rendement élevé, d’autres à réduire l’impôt sur le revenu de l’investisseur. D’autres encore aboutissent à la réalisation d’une plus-value à la cession des parts ou à la revente des biens.
Comment évaluer son profil d’investisseur ?
Plusieurs variables entrent en jeu. En premier lieu, le niveau de sensibilité aux risques. Les SCPI sont avant tout de l’immobilier : celui-ci est certes à l’abri des aléas économiques. Pourtant, les carences locatives génèrent un gel conséquent en ce qui concerne la distribution des revenus locatifs : ce sont les principaux risques encourus.
Autre risque : la liquidité. Il est important de détenir les parts de SCPI sur une assez longue période allant de 5 ans à 8 ans afin de pouvoir apprécier le rendement du produit, et surtout de couvrir les frais de souscription qui sont plus ou moins élevés. Le niveau de risque lié à la liquidité dépend aussi du type de la SCPI comme nous venons de voir dans le paragraphe ci-dessus : SCPI à capital fixe ou variable. La revente peut en effet engager une période assez longue, à moins de s’exposer à de la moins-value.
Après le paramètre sensibilité aux risques viennent les objectifs et la situation personnelle. Investit-on pour compléter ses revenus mensuels, capitaliser pour démarrer un futur projet, réduire ses impôts ou encore préparer sa retraite ? Quant à la situation personnelle, la prise de risque est moins recommandée lorsque l’investisseur vit avec des personnes à charge.
Troisième variable entrant en compte dans l’évaluation du profil d’investisseur : l’âge. Ceci, toujours par rapport à la prise de risque.
Quatrième paramètre : l’horizon de placement. L’investisseur doit déterminer à l’avance l’échéance à laquelle il aura besoin du capital généré par les dividendes versés. C’est-à-dire sur le court terme, le moyen ou le long terme. La prise de risque n’est pas recommandée pour un court horizon de placement.
Évaluer les autres indicateurs de performance
Investir en SCPI, c’est aussi effectuer une analyse régulière sur les indicateurs de performances autres que le rendement. Par exemple le taux d’occupation financier annuel et la capitalisation. Ne pas non plus oublier d’orienter son analyse sur les performances de la société de gestion. Enfin, toujours se faire accompagner, si possible, par un CGP ou par des spécialistes de la SCPI, par exemple sur le portail scpi-8.com.
